老鹰vs步行者预测老鹰:2017物业管理师制度与政策科目命题点整理(8)

物业管理师考试网 鲤鱼小编 更新时间:2017-06-23

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       房屋维修养护管理

  一、城市异产毗连房屋管理
  (一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则
  异产毗连房屋,是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。
  经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的,应当及时排除危险,同时,其他所有人和使用人有权采取必要措施,防止危险的发生,造成损失的,由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。
  异产毗连房屋所有人以外的人,如需使用异产毗连房屋共有部位时,应当取得各所有人一致同意,并签订书面协议。
  (二)异产毗连房屋的修缮规则
  异产毗连房屋的一方所有人,如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。
  因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏,房屋所有人应当修缮,不得拖延或者拒绝。
  异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏,修缮费用依下列原则处理:
  1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。
  2.共有墙体的修缮按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
  3.楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
  4.屋盖的修缮:
  (1)不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
  (2)可上人屋盖,如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
  5.楼梯及楼梯间的修缮:
  (1)各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。
  (2)为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
  6.房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。
  7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。
  异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房地产行政主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。
  二、城市危险房屋管理
  (一)危险房屋的概念与鉴定程序
  1.危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。
  2.市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构,负责房屋安全鉴定并统一使用房屋安全鉴定专用章。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时,必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后,应当及时按下列程序进行鉴定:
  (1)受理申请;
  (2)初始调查,摸清房屋的历史和现状;
  (3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;
  (4)检测验算,整理技术资料;
  (5)全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;
  (6)签发鉴定文书。
  鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的,分为四种情况进行处理:
  (1)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。
  (2)处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。
  (3)停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
  (4)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋。
  (二)危险房屋的鉴定费用与修缮责任
  (三)危险房屋造成损害事故的法律责任
  1.房屋所有人应当承担的民事责任:
  (1)有险不查或损坏不修;
  (2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。
  2.房屋使用人、行为人应当承担的民事责任:
  (1)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;
  (2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施;
  (3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。
  3.鉴定机构应当承担的民事责任:
  (1)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;
  (2)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋,并在有效时限内发生事故;
  (3)因拖延鉴定时间而发生事故。
 

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